TREND konferencia Reality a development 2017: Realitné zlaté časy, ale dokedy?

Vo štvrtok 25.5.2017 sa v priestoroch hotela Altes Kloster v rakúskej prihraničnej obci Hainburg an der Donau uskutočnil už v poradí jedenásty ročník TREND konferencie Reality a development. Aktuálny ročník sa opäť niesol v diskusiách o rozvoji mesta v rámci štyroch panelov. Bratislava zažíva nevídaný boom umocnený ľahko dostupnými peniazmi. Ponuka pribúda nielen pri bytoch či kancelárskych plochách, ale aj na strane obchodných plôch nákupných centier.

Nákupné a biznisové centrá chcú žiť

Prvý diskusný panel niesol názov "Nákupné a biznisové centrá chcú žiť", tému moderoval Daniel Kúth, senior konzultant z investično-poradenskej spoločnosti JLL. Najviac pozornosti v tomto segmente aktuálne na seba upútava extenzia úspešného projektu Eurovea pod taktovkou Petra Korbačku, majiteľa J&T RE a projekt Stanice Nivy s nákupným centrom od HB Reavisu. Otázkou zostáva, či nákupnými centrami presýtený bratislavsky trh dokáže uživiť nové metre štvorcové. Panelista Jakub Gossányi, Head of Development spoločnosti HB Reavis, úvodom spomína, že zámerom Stanice Nivy je udržať kanceláriami preplnenú lokalitu pri živote aj po skončení pracovnej doby. Na obhajobu opodstatnenosti ďalšieho nákupného centra spomína J. Gossányi, že súčasnou stanicou prejde denne okolo 25-tisíc ľudí a ďalších 55-tisíc prechádza okolo. V súvislosti s rastúcim developmentom v oblasti Nív sa často kladie otázka dopravnej dostupnosti lokality. Zástupca HB Reavis argumentuje aj tým, že developer vynaloží v lokalite cez 20 miliónov eur len do dopravy (rozšírenie ciest, cyklocesty, podzemný kruhový objazd, príprava na električku,...). V súvislosti s dopravou by v lokalite mal pribudnúť v rámci projektu Twin City aj nový parkovací dom, ten by sa mal začať stavať už túto jeseň. Dobrá dopravná dostupnosť je jedným zo základných aspektov úspešnosti nákupného centra. Radoslav Mokrý, člen predstavenstva Eurovea poznamenal, že otvorenie nákupného centra Centrál v roku 2012 malo na Euroveu dopad okolo 7% poklesu tržieb. Aj z tohto dôvodu je v extenzii nakreslená električka.

Kam sa bude rozširovať Bratislava?

V druhom predobednom paneli "Kam sa bude rozširovať Bratislava?" hovorili panelisti s moderátorkou panelu Milotou Sidorovou, riaditeľkou WPS Prague o možnostiach, akými by sa Bratislava mohla rozrastať. Do panelu nás svojou prezentáciou uviedol architekt Peter Žalman, ktorý sa venoval rozrastajúcim sa suburbiám v okolí mesta. 17 obcí okolo Bratislavy má cez 36 tisíc obyvateľov. Výstižným výrokom, charakterizujúcim bratislavský urbanizmus, je aj jeho veta; "Bratislava je mestom prázdnych miest". Mesto Bratislava má podľa aktuálnych štatistík 422 tisíc obyvateľov, kraj 640 tisíc a región, ktorý architekt v rámci širšej hranice (po Malacky, Trnavu, Dunajskú Stredu, Galantu) vymedzil, až jeden milión. Za problém z hľadiska dopravy vníma nedobudovaný vonkajší a vnútorný okruh. Prudký rozvoj okrajových častí sa dotýka aj Lamača, v ktorého katastri je časť projektu Bory od Penty. Peter Šramko, starosta Lamača, poznamenal, že v súčasnosti má jeho mestská časť 7,5 tisíca obyvateľov, konečný stav predpokladá na 30 tisíc. Už v súčasnosti je Lamač spomedzi siedmich malých mestských častí (Záhorská Bystrica, Devín, Vajnory, Rusovce, Jarovce, Čunovo) najväčší. Výstavba zatiaľ obchádza rakúske prihraničné obce, dôvodov je viacero. Úlohy zástupcu týchto obcí sa na konferencií zhostil Gerhard Schrödinger, starosta Wolfstahlu. G. Schrödinger sa vydal cestou regulácií v záujme chrániť vidiecky ráz jeho obce. Wolfstahl presadzuje prudko reštriktívnu politiku v oblasti stavebných predpisov, zakazujú sa stavať veľké domy, nepovoľujú sa dva a viac bytov na jeden pozemok a iné. V súčasnosti starosta nemá k dispozícii ani jeden pozemok na predaj, predávajú len súkromníci a pozemkov na predaj je v súčasnosti päť. Politiku starostu vyjadruje najlepšie jeho vlastný výrok; "Wolfstahl je dedina a zostane dedina!". Za dôvod, pre ktorý sa ľudia sťahujú do Wolfstahlu, uviedol neexistenciu zápch z tejto svetovej strany smerom na Bratislavu. 

Druhý panel. Zľava: Milota Sidorová, Peter Žalman, Juraj Nevolník, Miroslav Širgel, Gerhard Schoedinger, Peter Šramko.

Rast suburbií má negatívne vplyvy na dopravu v meste a na jeho vstupoch. Túto skutočnosť si uvedomuje aj Miroslav Širgel, vedúci Oddelenia dopravného inžinierstva z Magistrátu  hl. mesta Bratislavy. Základom je podľa neho funkčná parkovacia politika a Park + Ride. Za súkromnú sféru je prítomný Juraj Nevolník, riaditeľ pre development z Penta Investments. J. Nevolník hovorí, že doprava je síce dôležitá, no reakčnosť mesta je ešte dôležitejšia. Podotýka tiež skutočnosť, že kým sa schvália plány, sú už zastaralé. V skratke by sa to dalo zhrnúť do konštatovania, že doprava sa má uspôsobovať mestu, nie mesto doprave. Na margo dopravy a plánovania poznamenáva architekt Žalman aj ten fakt, že bratislavské plány sú neaktuálne nie z dôvodu toho, že reflektujú dobu 3 až 5 rokov dozadu (štandardná doba plánovania), ale z dôvodu toho, že sa neplánuje vôbec. Ako príklad uvádza územný plán mesta, ktorý je z roku 1996, následne sa 11 rokov pripomienkoval a v roku 2007 schválil, platný je dodnes. V súvislosti s plánovaním, rastom suburbií a rastúcimi dopravnými nárokmi vyvstala otázka z publika ohľadne plánovanej električky do Borov. M. Širgel, zástupca Magistrátu, chce hľadať prostriedky z EÚ fondov, pričom časť by mal zaplatiť aj investor. V súvislosti s touto skutočnosťou treba pripomenúť argument J. Nevolníka z Penta Investments, že developer v lokalite preinvestoval do infraštruktúry už okolo 25 miliónov eur. Ďalšie prostriedky získa mesto a mestská časť aj v súvislosti s poplatkom za rozvoj. V prípade Lamača bol v rámci VZN schválený poplatok 15 eur / m2. Kľúč na delenie prostriedkov z poplatku je 68% pre mestskú časť a 32% pre mesto. V tejto súvislosti pripomína starosta Lamača jeho záujem vzdať sa tých peňazí v prospech mesta so zámerom predĺžiť trať z Dúbravky.

Architektonická súťaž v developerskom procese

Po obednej prestávke a usadení hostí pokračovala konferencia tretím panelom "Architektonická súťaž v developerskom prostredí". Panel venovaný v našich končinách menej známemu slovnému spojeniu "architektonická súťaž" moderoval Matej Šišolák z Jaga Group. Do, pre mnohých developerov neznámej problematiky architektonických súťaží, nás uviedol člen predstavenstva Slovenskej komory architektov Rudolf Žákovský. Na jeho úvod nadviazal v druhej prezentácií architekt z Prahy, Tomáš Veselý. Na pozitívnom príklade architektonickej súťaže na nové sídlo LESY ČR v Hradci Králové sme si ukázali, že aj štátny podnik môže mať dôstojné sídlo. V súvislosti so súťažami boli prizvaní dvaja zástupcovia developerov - Peter Murín, projektový manažér z Cresco Group a Radek Pšenička, riaditeľ biznis developmentu YIT. V tomto prípade sa však jedná o dve svetlé výnimky, keďže obaja developeri už majú za sebou aspoň jednu súťaž. V prípade YIT sa jedná o projekt Cvernovky, v prípade Cresco Group je to západná časť projektu Južné Mesto (viac info čoskoro). Ako priznal zástupca YIT, jedným z dôvodov súťaže na Cvernovku bolo aj pozdvihnutie povolania developer, ktoré je v Bratislave vnímané skôr negatívne. "Cieľom však bolo hlavne oživenie prostredia a privedenie života do lokality", spomína Pšenička. Minulý rok sa na Slovensku zorganizovalo len 15 súťaži, čo svedčí o tom, že na Slovensku veľmi neletia. Dôvodom môžu byť aj náklady, tie sa podľa panelistov pohybujú niekde medzi 2 až 2,5% z ceny projektu. Pšenička dodáva, že priame náklady na architektonickú súťaž boli pri Cvernovke okolo 100-tisíc eur. V prípade Cresca bola súťaž podľa slov zástupcu developera zhruba o polovicu lacnejšia ako v prípade YIT.

Kto kúpi všetky rozostavané byty?

Posledný panel tohtoročnej TREND konferencie Reality a development sa zaoberal témou úverovania nových nehnuteľností, panel moderoval Filip Žoldák, partner spoločnosti HERRYS. Nízke úrokové sadzby vďaka neštandardnej monetárnej politike ECB viedli k rastu dopytu. Dopyt po nových úveroch, ktorými si obyvateľstvo rieši svoju bytovú otázku vyvolal aj následný rast cien nehnuteľností. Umelo stimulovaný rast, ktorý nie je ťahaný úsporami obyvateľstva, ale novým dlhom. Problematiku uviedla vo svojej prezentácií hlavná ekonómka Slovenskej sporiteľne, Mária Valachyová. Tá vo svojej prezentácii zdôraznila dobrú ekonomickú situáciu na Slovensku a predikovala rast cien nehnuteľností do budúcnosti, pričom rast by sa mal spomaliť, čo konštatuje aj správa NBS. Súčasné úrokové sadzby na hypotekárnych úveroch sú pod 2%, čo spôsobuje zvýšený záujem o tento druh financovania. V porovnaní so situáciou spred ôsmich rokov sa objem retailových úverov k celkovému objemu úverov v bankách v SR zvýšil o 17 percetnuálnych bodov na súčasných 36%. Situáciu vníma NBS z pohľadu budúceho splácania za rizikovú, preto začiatkom tohto roka pristúpila k sprísňovaniu podmienok pri nových úveroch. V sprísňovaní plánuje pokračovať. Objem retailových úverov bol v minulom roku už na úrovni 22 mld. eur, v roku 2019 to bude kumulatívne predstavovať už 28 mld. eur. "Za posledný rok bolo na trh uvedených nových 5 200 bytov, čo je prírastok 14 bytov denne", komentuje situáciu vedúci analytického oddelenia z Bencont Group, Matúš Jančura. Mohlo by sa zdať, že kupcov bude ubúdať. Milan Murcko, generálny riaditeľ YIT však vidí potenciál v segmente single domácností aj vzhľadom na to, že ľudia na Slovensku bohatnú. Trendom sú a aj budú hlavne dvojizbové byty, ktorá sa v súčasnosti predávajú najviac a sú dobré na prenájom. Rovnako ako pán Murcko vidí situáciu aj majiteľ investičnej skupiny Proxenta, ktorá plánuje stavať ďalší projekt v Nitre, v ňom by malo byť dvojizbových bytov až 60%. Ako riziko vníma generálny riaditeľ YIT skutočnosť zvyšovania podielu špekulatívneho dopytu. Dôvodom sú 100% hypotéky, ktoré je možné získať bez potreby vlastného kapitálu. Takéto hypotéky podľa neho spôsobujú disproporciu medzi ponukou a dopytom. V prípade, že niekto nakupuje byt so 100% hypotékou bez vlastného kapitálu s vidinou neskoršieho predaja za väčší finančný obnos, spôsobuje umelý dopyt a umelé navyšovanie cien nehnuteľností. 

____________________
(PhD)
Zdieľať na Google Plus
    Blogger komentár
    Facebook komentár

0 komentárov:

Zverejnenie komentára