Cena bývania sa približuje k cenám z roku 2008

Podľa najnovších štatistík analytikov Menového úseku NBS cena bývania rástla aj v štvrtom kvartáli roku 2016. Medziročne sa ceny bývania na Slovensku zvýšili o 5,8%, v porovnaní s predošlým kvartálom ceny rástli o 0,7% (o 9 eur/m² s DPH). Aktuálna priemerná cena bývania na Slovensku sa pohybuje na úrovni 1 304 eur/m² s DPH.


Najviac rástli byty, ich rast medziročne zrýchlil o 1,6 percentuálneho bodu na 10,6%. Za rastom boli hlavne menšie byty, konkrétne jednoizbové byty, ktoré medziročne rástli o 19%. Priemerná cena bytov na Slovensku je síce stále o 5% nižšia v porovnaní s historickým maximom z roku 2008, no priemerné ceny päťizbových bytov ku koncu roku 2016 toto maximum už prekročili. Ceny domov sa medziročne taktiež zvýšili, hoci ich rast sa spomalil o 0,6 percentuálneho bodu na 1,7%. Celkové spomalenie medziročného rastu domov bolo ovplyvnené aj ich poklesom o 1,8% ku koncu roku 2016

Zdroj: Penta Investments

Z regionálneho pohľadu rástla cena bývania najviac v Nitrianskom kraji, medziročne o 15,9%. Najmenší rast zaznamenal Košický kraj, v ktorom sa ceny zvýšili len o 2,6%. Vysoký rast cien v percentuálnom vyjadrení v Nitrianskom kraji je výrazný aj vďaka nízkemu základu, od ktorého sa rast cien odrazil. V absolútnom vyjadrení sa ceny najviac zvýšili v Bratislavskom kraji, v ktorom sa nárast ceny medziročne zaznamenal na úrovni 97 eur/m². Medzikvartálne bol rast cien prítomný vo všetkých krajoch, medziročne zaznamenal pokles len Banskobystrický kraj.  Cena bývania je z pohľadu regiónov naďalej diferencovaná. Najdrahšie bývanie je stále v Bratislavskom kraji, kde cena bývania v štvrtom kvartály dosiahla úroveň 1 832 eur/m². Naopak najlacnejšie je možné nehnuteľnosť získať v Nitrianskom kraji, v ktorom ku koncu roku 2016 bola priemerná jednotková cena bývania na úrovni 587 eur/m².


Prehľad priemerných jednotkových cien bývania na meter štvorcový v jednotlivých krajoch. Zdroj: NBS.sk

Analytici Menového úseku NBS konštatujú, že vďaka rastom miezd, ktoré predbehli rast cien bývania sa dostupnosť mierne zlepšila. To čo platí agregátne pre dostupnosť bývania vrátane domov, však neplatí pri dostupnosti čisto bytov, ktorá sa podľa NBS zhoršila.


Rekordný počet predaných novostavieb (Bratislava)

Rast cien bytov v Bratislave bol ťahaný hlavne novostavbami. Pre štvrtý kvartál minulého roku bol rovnako, ako v predošlých obdobiach príznačný jav rastu ponuky, tá sa vyšplhala až na 4 889 voľných bytov ku koncu minulého roka. Príznačné pre toto obdobie bolo aj ohlasovanie nových projektov v meste a začiatky predaja v mnohých ďalších. Do predaja sa dostali veľké projekty ako Sky Park od Penta Investments či tretia etapa Slnečnice - Viladomy od Cresca. Silnou lokalitou bol tretí bratislavský obvod, ktorý stál za 34% novej ponuky. V tomto období zaznamenal bratislavský trh novostavieb aj rekordný predaj nehnuteľností, tých sa predalo skoro 1 400. Vysoký dopyt po novostavbách vyhnal aj ceny novostavieb.  Tie medziročne rástli o 10,4%, ich priemerná jednotková cena sa v 4. kvartáli pohybovala na úrovni 2 550 eur/m² s DPH. Oproti cenovému dnu v roku 2014 zdraželi bratislavské novostavby až o 21%, čo predstavuje nárast 450 eur na meter štvorcový. Za rastom stojí hlavne presun ponuky do lepších lokalít viac do centra. Priemerná novostavba sa ponúkala vo výmere 64 metrov štvorcových v cene zhruba 165 tisíc eur. Medzi jednotlivými mestskými časťami existujú aj cenové disproporcie. V najdrahšom prvom obvode stála priemerná novostavba 227 tisíc eur s DPH, v najlacnejšom piatom obvode bola priemerná absolútna cena 129 tisíc eur s DPH. Z pohľadu relevantnejšieho jednotkového porovnania priemerných cien sa dal byt v Starom Meste kúpiť v priemere za 3 278 eur na meter štvorcový s DPH, pričom v Petržalke stála priemerná novostavba 2 340 eur/m² s DPH. Rozdiel v porovnaní priemerných absolútnych cien je daný aj rozdielnou priemernou výmerou v oboch mestských častiach, kde rozdiel je až 20 metrov štvorcových v prospech Starého Mesta.


Rastú aj staršie byty na sekundárnom trhu (Bratislava)

Rast zaznamenali aj staršie byty, tie medzikvartálne rástli o 2%, teda o 43 eur na súčasných 2 175 eur/m² s DPH, čo je v porovnaní s predošlými kvartálmi mierne spomalenie rastu. Medziročný rast starších bytov je na úrovni 9%, čo je rast o 175 eur. Absolútne sa tak tieto nehnuteľnosti dostali v priemere na 146 859 eur s DPH. V absolútnych cenách zaznamenali staršie byty pokles o 6,3%v porovnaní s predošlým kvartálom, čo bolo spôsobené nižšou rozlohou ponúkaných bytov, ktorá je prepojená s absolútnou cenou nehnuteľností. Najrýchlejší rast zaznamenala Petržalka, ktorá medzikvartálne porástla o 8% (o 155 eur). V súčasnosti sa starší byt v Petržalke predáva priemerne za 2 075 eur/m² s DPH, absolútne za 126 665 eur s DPH. Petržalská ponuka patrí k tým najlacnejším v meste, naopak najdrahšie je Staré mesto, v ktorom sa priemerná cena na meter štvorcový pohybuje na úrovni 2 510 eur s DPH, absolútne 202 538 eur s DPH. Staré mesto však na rozdiel od ostatných obvodov ako jediné zaznamenalo pokles na sekundárnom trhu. Ten bol podľa analytikov Bencont Group spôsobený dopytom nasýteným novostavbami. Ceny novostavieb a starších bytov sa od seba oddialili o 25 eur/m² v porovnaní s predošlým kvartálom. Aktuálne predstavuje rozdiel medzi priemernou jednotkovou cenou už 335 eur/m² v prospech majiteľov novostavieb.

Zatiaľ čo ceny bývania na sekundárnom trhu rastú, ich nájom mierne klesol. Aktuálne sa jednotková cena nájmu starších bytov aj s energiami pohybuje na úrovni 11,36 eur/m², čo je pokles o jeden cent oproti predošlému kvartálu. V absolútnych číslách bola cena nájmu v štvrtom kvartáli 688 eur aj s energiami, čo je razantný pokles oproti cenám v predošlom kvartáli, v ktorom sa tieto byty prenajímali priemere po 804 eur. Táto zmena bola podľa analytikov Bencont Group opäť zapríčinená zmenou štruktúry ponuky, v ktorej sa zvýšil podiel jednoizbových bytov.

Úroky na hypotekárnych úveroch sú aktuálne na historických minimách, je preto nepravdepodobné, že by sa ešte nejakým spôsobom znižovali. Európska centrálna banka naopak pomaly ukončuje svoju politiku kvantitatívneho uvoľňovania postupným znižovaním objemu nakupovaných štátnych dlhopisov, rovnako bude aj NBS od 1. marca sprísňovať podmienky na získanie hypoték. Po novom získanie 90% až 100% hypotéky na nehnuteľnosť bude dopriate len 10% záujemcov. Sprísňovanie podmienok je prirodzenou reakciou na rastúcu zadlženosť domácností na Slovensku. Dá sa predpokladať, že nová situácia na hypotekárnom trhu bude viesť k miernemu poklesu dopytu.
__________________
(PhD)

Zdroje: Bencont Group, NBS (analytici Menového úseku)
Zdieľať na Google Plus
    Blogger komentár
    Facebook komentár

0 komentárov:

Zverejnenie komentára