Rok 2016: Jeden z najlepších rokov Bratislavy?

Rok 2016 je na konci a pri pohľade späť treba otvorene konštatovať, že ide o jeden z najlepších rokov, aké Bratislava kedy zažila. Rozsah výstavby a rozvoja dosiahol pomery ako pred krízou a mesto zásadným spôsobom vykročilo na ceste ku skutočnej metropole. Pokrok, ktorý nastal v oblasti súkromného developmentu, sa však zatiaľ odráža v snahách verejnej sféry zvyšovať kvalitu života, predovšetkým na úrovni mesta, len v obmedzenej miere. 


5 základných trendov

Hoci sme o tomto "metropolizačnom" trende písali aj minulý rok, v tomto roku nabral také obrátky, že začína byť zreteľný aj pre laického pozorovateľa. Čo však myslíme týmito metropolizačnými trendmi? Slovo metropola má totižto svoju definíciu a keby sme mali ísť do dôsledku, hovorili by sme o posilňovaní jadrového postavenia Bratislavy v regionálnom kontexte a jej väzieb na tento región, či už na báze rastúcej migrácie, dennej dochádzky, ekonomického postavenia či rozvíjania širších, globálnych väzieb. A hoci môžeme pripustiť, že aj tieto procesy vďaka výhodnej polohe a silnej ekonomickej a ľudskej základni Bratislavy prebiehajú, v rámci tohto článku myslíme pod touto metropolizáciou skôr posilňovanie veľkomestského charakteru mesta. A uplynulý rok nás presviedča o tom, že presne toto Bratislava práve zažíva.

V poslednej dobe asi najviditeľnejším prejavom zmeny charakteru mesta je rast bratislavského downtownu. Hoci prakticky bez výnimky sa len obnovujú ešte predkrízové zámery, teraz sa definitívne dostávajú do realizačnej fázy. Najväčší bratislavskí developeri už realizujú alebo začínajú realizovať projekty, ktoré svojim rozsahom znesú európske porovnanie. HB Reavis už dokončil prvé dve fázy kancelárskeho developmentu Twin City, začal stavať Twin City Tower a čoskoro naštartuje mamutí projekt Stanica Nivy, ktorý bude obsahovať novú autobusovú stanicu, nákupné centrum a administratívne priestory v budúcej (aspoň dočasne) najvyššej budove na Slovensku s výškou 125 metrov. V susedstve Twin City konečne ožil nami asi najočakávanejší projekt, SkyPark od developera Penta Investments, ktorý prinesie v prvej fáze štyri veže, zrekonštruovanú historickú pamiatku tzv. Jurkovičovej teplárne a v konečnom dôsledku ešte jednu vežu navyše, a to všetko s dizajnom od štúdia Zaha Hadid Architects. Ďalej na juh, až k nábrežiu Dunaja, sa tiahnu pozemky patriace J&T Real Estate, ktoré v tomto roku definitívne dokončilo rezidenčnú časť projektu Panorama City a pokračuje kancelárskymi fázami, no predovšetkým developer oznámil aj pokračovanie populárneho projektu Eurovea, kde sa možno črtá prvý bratislavský mrakodrap. Okrem toho, nedávno sa zverejnil zámer projektu v oblasti niekdajšej Klingerky. Túto trojicu developerov dopĺňa spoločnosť YIT, ktorá získala areál niekdajšej Cvernovky a zorganizovala na premenu tohto areálu architektonickú súťaž, v ktorej s presvedčivým a kvalitným návrhom zvíťazilo štúdio Compass. Po dobudovaní všetkých týchto projektov tak v strategicky umiestnenej lokalite Hlavného mesta vznikne úplne nové centrum, a hoci nie všetky projekty sú ideálne, či už po stránke urbanistickej (Stanica Nivy), či architektonickej (Panorama Business III, Klingerka), jednoznačne zásadne posunú chápanie Bratislavy smerom k modernému mestu.

SkyPark. Zdroj: Penta Investments

Ďalším potešujúcim trendom je návrat mesta k rieke. Dlhodobo silná téma, ktorá vždy vyvoláva silné emócie (či už ide o Euroveu, River Park, PKO, atď.), bola jednou z centrálnych otázok aj tento rok a tieto debaty budú nepochybne pokračovať aj naďalej. Nie je to len obnova Zuckermandlu v modernom šate od J&T Real Estate, pokračovanie Karloveského Ramena či pripravovaný River Park II od toho istého developera v spolupráci s Cresco Group, ale aj už vyššie zmienená Eurovea a najmä obrovský projekt na pravom brehu Dunaja, známy pod názvom Nové Lido, ktorý zaplnením nevhodne využívaných pozemkov, opäť pod patronátom J&T Real Estate v kooperácii s HB Reavis, môže navrátiť Bratislave kontinuitu a dať jej prirodzenejší charakter, zároveň môže ísť o predĺženie bratislavského downtownu. Okrem toho začína ožívať aj projekt obnovy štvrte Vydrica, ktorý bude podľa nášho odhadu jednou z najhorúcejších tém roku 2017. V otázke prístupu k nábrežiu však zatiaľ zaostáva mesto samotné, ktoré nevyvíja v podstate žiadnu viditeľnejšiu snahu ku zlepšeniu prístupu obyvateľov k rieke či ku skvalitneniu verejných priestranstiev, odhliadnuc od určitých kozmetických a nekoncepčných úprav. Taktiež chýba širšia koncepcia urbanizovania nábreží.

Eurovea, druhá fáza. Zdroj: Eurovea, a.s.

Tretím trendom, ktorý považujeme opäť za pozitívny, je zahusťovanie Bratislavy. Netreba sa dlho rozpisovať o výhodách hustejšie zastavaného a osídleného mesta (hoci len samo zahustenie ku zvýšeniu kvality života nestačí) - za všetko spomenieme len tri pojmy: dostupnosť, kontakt a komunikácia. Hustejšie mesto je ekologickejšie, ekonomickejšie, pohodlnejšie, vďaka častejším interakciám poskytuje lepšiu platformu pre stretávanie sa, výmenu informácii, poznatkov a inovácii a je príjemnejšie pre život. Bratislava je vo všeobecnosti veľmi riedko zastavaná a mnohé jej problémy (najmä v doprave) sú v skutočnosti dôsledkom tejto rozvoľnenosti. Preto je v zásade pozitívne, že mnohé prázdne či nevhodne využívané pozemky, či už vo vnútornom meste, ale aj na sídliskách, sa zastavujú, pričom okrem nových obyvateľov v sebe prinášajú aj nové služby a zvyšujú dopyt po ďalších, na čo reaguje aj ponuka. Zaujímavé je v tomto kontexte sledovať určité zhlukovanie projektov v nadväznosti na dopravné línie, predovšetkým na električkové trate - rozsiahly development prebieha okolo Račianskej ulice, kde sa realizujú staršie projekty, ako sú Malé Krasňany či Pri Mýte, ale aj nové, napríklad Ahoj Park, Urban Residence, prípadne pripravujú nové zámery, ktorého príkladom je Fenix Park alebo zamýšľaná premena častí areálu Výskumného ústavu zváračského. Ďalším takýmto miestom je sever Petržalky, kde sa v súvislosti s novou traťou spustila masívna realizácia predovšetkým rezidenčných, ale aj administratívnych projektov, kam patria Fuxova, Muchovo Námestie, Starý Háj, Albero, Einsteinova Business Center a v blízkej budúcnosti budú zrejme oznámené aj ďalšie. Tretím významným miestom koncentrácie nových zámerov je severná časť Dúbravky, kde už dlhšiu dobu prebieha výstavba rezidenčných projektov, ako sú Záhradné Vily či Tammi, k novým projektom patrí Pekná Vyhliadka, Dúbravy, Mamapapa a opäť možno čoskoro predvídať ďalšie. Zahusťovanie sa dotýka aj vnútorného mesta, kde sa úspešne zapĺňajú prieluky (Weinhauer, Augustus, Panenská 5 a staršie projekty ako Blumental a i.) a rekonštruujú staršie objekty (Bezručova Residence, Feiglerov dom, Štefánikova 1, atď.), industriálnych území (Nuppu, Jégého Alej), ako aj sídlisk s rozsiahlymi voľnými plochami (napríklad v Ružinove, Petržalke či v Podunajských Biskupiciach).

Urban Residence. Zdroj: Lucron Development

Štvrtým javom, ktorý vidno, je plošný rast mesta. Zastavujú sa nielen vhodné plochy v rámci intravilánu Bratislavy, ale sa aj intravilán samotný rozširuje. Pri chuti sú predovšetkým developeri Cresco Group, ktorý buduje novú štvrť Slnečnice, teda projekt, ktorý svojim celkovým rozsahom nemá na Slovensku obdobu, a Penta Investments, ktorá je čoraz aktívnejšia pri príprave novej štvrte Bory. Okrem toho sa aktivizujú aj menší developeri, pripravujúci rozšírenie obytnej plochy Ružinova (Nový Ružinov), Koliby a tzv. Podhorského pásu (Nová Koliba, Grand Koliba, Park pod Kolibou, Gansberg a i.) alebo Podunajských Biskupíc (Podunajská Brána). Kým pri zahusťovaní sme jednoznačne za, pri rozširovaní mesta je situácia iná, aj keď projekty samotné môžu mať vysokú architektonickú úroveň. Rozumné územné plánovanie mesta by malo v súvislosti s vyššie zmenenými dôkazmi výhodnosti hustej zástavby podporovať najmä vypĺňanie prázdnych miest priamo vnútri mesta a až potom uvolniť aj okolité územia, keďže nová zástavba rozširujúce hranice zastavaných plôch problémy skôr ďalej spôsobuje, ako rieši. Napriek tomu aj v prípade týchto projektov treba dbať na kvalitný urbanizmus, podporujúci rozvoj komunitných vzťahov, komunikácie a zdravého životného štýlu.

Slnečnice. Zdroj: Cresco Group

Posledným významným javom, výrazne ovplyvňujúcim súčasný vývoj Bratislavy, je reštartovanie predkrízových projektov. Mnoho plánov oznámených v roku 2008 a skoršie narazilo na nezáujem, nereálnosť či svoju vlastnú nepripravenosť. Súčasné priaznivé obdobie však dodalo mnohým neúspešným developerom krídla a títo obnovili svoje zámery, pričom niektoré veľké významné projekty, ktoré zároveň nesú so sebou všetky negatíva dávnejšej doby, ku ktorým patrí premrštenosť či nízka kvalita architektúry, sú už vo fáze realizácie. Najväčším takým projektom je nepochybne výstavba nového Národného futbalového štadióna (NFŠ), ďalším je projekt Première. V šuflíku ešte stále ostáva viacero dávnych zámerov, ktoré už majú vydané povolenia a čakajú len na priaznivé obdobie, ktoré práve nastalo. Ďalšie notorické projekty ako Yosaria Plaza ("Hirošima") či prestavba Hlavnej železničnej stanice budú zrejme ešte nejakú dobu stále čakať, hoci aj v týchto prípadoch sa objavujú náznaky o zmene situácie. Pri mnohých týchto zámeroch možno len ťažko vyjadriť radosť nad ich reštartovaním.

Národný futbalový štadión. Zdroj: ŠK Slovan Bratislava

Verejné projekty

Hoci dynamika v prípade súkromného developmentu sa neprejavuje aj vo verejných investíciách, predsa len pribudli tento rok nové verejné projekty, ktoré pozitívne ovplyvnili život v Bratislave, prípadne prispievajú k jej lepšiemu obrazu. Po vyše polstoročí sa obnovila električková doprava v Petržalke, keďže sa definitívne dokončil a spojazdnil nový Starý most a trať na pravý breh Dunaja, hoci s prispením Európskej únie a po tvrdej kritike architektov a urbanistov, ktorí sa dotkli nízkej dizajnovej kvality mosta i jeho nástupných priestorov. Samospráva v Starom Meste sa pokúsila riešiť problematické priestory vo svojej časti pomocou architektonickej súťaže, no i v tomto prípade nie je budúce riešenie celkom ideálne, keďže víťazný návrh Šafárikovho námestia sa realizovať nebude, namiesto neho priestor dizajnuje druhý v poradí. Pochybnosti sa objavili aj ohľadne iného významného projektu, obnovy Severnej terasy Bratislavského hradu, no vo svojom výsledku táto revitalizácia dopadla skvele a Hrad sa už približuje svojej najveľkolepejšej tereziánskej podobe. Z iných verejných projektov je extrémne dobrou správou spustenie rekonštrukcie Slovenskej národnej galérie, ktorá môže zásadným spôsobom ovplyvniť život centra mesta smerom ku vyššej kultúre. Menej dobrou správou je spustenie realizácie diaľnice D4 a rýchlostnej cesty R7, ktoré, vzhľadom na vynaložené prostriedky, prinesú pravdepodobne len malý úžitok a budú katalyzátorom suburbanizácie v zázemí Bratislavy. Z menších projektov teší príprava a vybudovanie viacerých parkov v Starom Meste, Novom Meste a inde. Mestom prebehla aj veľká rekonštrukcia ciest a úprava zelene, súvisiaca s prostriedkami získanými z fondov EÚ a štátneho rozpočtu pre účely predsedníctva v Rade EÚ.

Starý most, Prvá etapa NS MHD.

Koncepčná práca

V tomto ohľade treba povedať, že rozvoj Bratislavy má stále viac organický charakter, ako by vychádzal z premysleného plánu. Mesto Bratislava napriek sľubom nie je schopné pripraviť koncepčné dokumenty, ktoré by vhodným spôsobom ovplyvnili charakter developmentu v meste a boli návodom na to, ako projekty robiť s ohľadom na širšiu komunitu, pričom by zároveň potešili aj developerov, ktorí by boli schopní stavať lepšie, s nižšími nákladmi a s jasnými rámcami potrebnými pre efektívnejšie plánovanie. Bratislava stále nemá Manuál tvorby verejných priestranstiev, chýba jej koncepcia nábreží, ktoré sú kľúčovými (čiastočne) verejnými priestranstvami v meste, chýbajú stavebné predpisy, ktoré by viac zohľadňovali moderné trendy v urbanizme a snahy o vytváranie kvalitnejšieho a udržateľnejšieho prostredia pre život. Avizovaný nový územný plán nie je nijako komunikovaný a chýba mu dôkladná analýza pomerov a východísk. A predovšetkým, Bratislava stále nemá odbornú inštitúciu, ktorá by bola schopným garantom rozumných zmien v územnom plánovaní a rozvoji mesta, hoci od odbornej verejnosti cítiť rastúci tlak volajúci po zriadení takejto inštitúcie. Napriek tomu mesto pár koncepčných materiálov pripravuje alebo prijíma, avšak ide takmer výlučne o spackané či úplne tragické dokumenty. Príkladom spackaného materiálu je mestom podporované prijatie Zákona o poplatku za rozvoj, ktorý je v súčasnej (aj keď novelizovanej) podobe neprijateľný, ešte tragickejším návrhom je Výšková zonácia mesta, ktorá je veľmi smutným odrazom práce odborných zložiek Magistrátu. K týmto negatívam treba pripomenúť, že mesto v tomto volebnom období nerealizovalo ešte ani jednu jedinú architektonickú súťaž, čo je obrovská hanba a strata pre Bratislavu, ktorá v tomto zaostáva oproti iným mestám, ale aj obciam (!) na Slovensku. Hoci by niekto mohol namietnuť, že nie sú ani projekty, na ktoré by sa súťaže mohli realizovať - napríklad sa nebuduje nájomné bývanie pre mladých či sociálne slabších ľudí - tento argument neobstojí, lebo súťaž si zaslúžia hoci aj rozhľadne, nielen masívne stavby. Zásadná zmena v týchto oblastiach je momentálne najväčšia výzva, pred akou mesto Bratislava stojí.

Víťazstvo roka

Architektonické súťaže, verejný priestor a industriál - Po roku 2016 možno konečne povedať, že súťaže, zvýšenie dôrazu na kvalitné verejné priestranstvá a záchrana industriálneho dedičstva sa dostávajú do popredia. Množstvo developerov už organizuje otvorené aj interné architektonické súťaže, ktoré generujú vynikajúce výsledky. Najspektakulárnejšou súťažou tohto roka bolo nepochybne hľadanie novej podoby Cvernovky pod taktovkou YIT, pričom výsledok je skvelý a navyše, YIT verejne prisľúbilo (ak tak možno nazvať vyhlásenie vysokého predstaviteľa spoločnosti pred desiatkami novinárov a architektov), že odteraz sa budú súťaže realizovať na všetky nové projekty spoločnosti. Súťaže aktívne organizuje aj Penta Investments, ale aj mnohí ostatní developeri. Čoraz viac sa pri projektoch skloňuje potreba kvalitných verejných priestranstiev, ktoré lákajú ľudí (a zákazníkov), a tak Bratislavu čaká otvorenie a vznik nových námestí, parčíkov, retailových pasáží a zelených pobytových striech. No a nakoniec, po rokoch, kedy sa industriálne dedičstvo skôr búralo, sa po tomto roku zdá, že mnohé pamiatky ožijú novým životom a zachránia sa pred zánikom. Jurkovičova tepláreň, Cvernovka, Spilka v pivovare Stein, Mlynica, Sýpka v Jarovciach či sklady na Sliačskej, všetky tieto priestory sú zrekonštruované alebo sa rekonštruujú. Bratislava tak napriek veľkým stratám nepríde o všetky industriálne pamiatky a zostane jej aspoň čiastočne zachovaná historická stopa po "uhorskom Manchestri."

Nová Cvernovka. Zdroj: YIT Slovakia

Učiaci sa developeri - Vyššie spomenuté víťazstvá vo veľkej miere súvisia s rastúcou spoločenskou zodpovednosťou a snahou developerov priniesť kvalitnejšie produkty. Rastúca kvalita spoločností pôsobiacich v bratislavskom priestore sa prejavuje okrem toho aj vo väčšom otvorení komunikácie smerom k používateľom mesta, čo súvisí s angažovaním profesionálnych PR tímov, čo by malo byť pri veľkých (nadnárodných) firmách samozrejmosťou. V tomto treba oceniť predovšetkým spoločnosť HB Reavis, spolupracujúcu so spoločnosťou PR Clinic, YIT, spolupracujúcu so Seesame, ako aj vysoko profesionálne PR tímy v Cresco Group, Penta Investments a inde. Kvalitná práca týchto tímov môže prispieť k prekonaniu komunikačných bariér medzi súkromným sektorom a širokou verejnosťou, čo je základ pre kvalitnejšie plánovanie v budúcnosti.

Prehra roka

Nepoučiteľní developeri a mesto - Napriek veľkému pokroku v niektorých spoločnostiach, nie všetky sú na tom bohužiaľ rovnako. Niektoré sa stále nenaučili komunikovať ani robiť všestranne kvalitné projekty, ktoré by väčšia časť verejnosti mohla prijať ak už nie s potešením, tak aspoň bez petícii či protestov. Zámery ako NFŠ alebo Green Park, patriace ku aktivitám podnikateľa Ivana Kmotríka st., sú po všetkých stránkach zlé a sú skôr fackou do tváre mesta a jeho obyvateľov, ako niečo, čo by malo tešiť okrem developera a pár klientov aj niekoho iného, čo by pri projektoch daného rozsahu malo byť samozrejmé. To isté platí aj pre spoločnosť FINEP, ktorá má biznis plán založený na využívaní nedostatkov Stavebného zákona a Územného plánu (prenesene slovami riaditeľky počas Trend konferencie). Pokroky v komunikácii bohužiaľ nebadať ani u J&T Real Estate, ktorý je v podstate najväčším developerom v meste. Napriek tomu sa vďaka podceneniu komunikačnej stránky developmentu často stáva terčom viac alebo menej oprávnenej kritiky, pričom mu na imidži nepridáva ani pravidelné angažovanie dvornej kancelárie GFI, ktorá nie je známa vysokou kvalitou, na najvýznamnejšie a najväčšie projekty, ako je pokračovanie Eurovey, Klingerka alebo River Park II. Svetielkom nádeje je však veľmi dobre nastavená komunikácia pri projekte, resp. iniciatíve Nové Lido, treba tak dúfať, že sa J&T Real Estate poučí. Pri meste platí vyššie napísané, Bratislava sa musí naučiť realizovať súťaže a kvalitné projekty, ako aj prijať precízne pripravené koncepčné materiály, ktoré budú schválené po podrobnej dlhodobej práci a diskusii, nie tak, aby si politik mohol odškrtnúť fajočku na zozname priorít.

Výhľad na rok 2017

Aj naďalej budú pretrvávať určité problémy, ktorým mesto čelí - aj naďalej bude krívať kvalita verejných priestranstiev, pričom ich obnova bude skôr nekoncepčná a viac propagačného charakteru, budú chýbať strategické dokumenty, sídliská budú naďalej zlyhávať v ponuke komunitnej vybavenosti (komunitné centrá, športoviská, priestory pre kultúru) a nebude sa realizovať podpora bývania nízkopríjmových skupín. Chýbajú projekty zlepšenia verejnej dopravnej infraštruktúry, pričom nie sú signály, že by sa okrem dokončenia električkovej trate do Janíkovho dvora v Petržalke pripravovali aj ďalšie úplne nové trate, nielen rekonštrukcie starých. Bohužiaľ, ešte stále platí, že verejná správa rezignuje na svoju úlohu kľúčového aktéra pri zvyšovaní kvality života obyvateľov v meste. Pozitívom v tomto kontexte sú snahy súkromných osôb, resp. skupín súkromných osôb, ale v čoraz väčšej miere aj firiem, ktoré sa vo verejnom priestore mesta angažujú so snahou o jeho zlepšenie. Tieto skupiny však prirodzene nemajú možnosti pre rozsiahlejšie zmeny a preto je skvalitnenie práce zložiek verejnej správy absolútnym základom pre reálnu premenu Bratislavy nielen na mesto, ktoré bude lídrom v poskytovaných možnostiach pre príjemný, zdravý, uspokojivý a naplnený život.

Druhá fáza NS MHD. Zdroj: Mesto Bratislava

Napriek existujúcim nedostatkom, stále platí, že také úspešné obdobie, ako bol rok 2016, Bratislava už dlho nezažila. Rozvoj rezidenčných nehnuteľností ťahali dopredu predovšetkým veľmi výhodne nastavené podmienky pre zisk lacnej hypotéky, priemerná úroková sadzba sa dostala pod rekordné dve percentá, čo masovo zvýšilo záujem klientov o kúpu nehnuteľnosti, tak na bývanie, ako aj investíciu. Trh reagoval zdražovaním a developeri vháňaním stále nových a nových projektov na trh, pričom extrémne boli najmä jesenné mesiace, keďže NBS už čoskoro podmienky získania hypotéky sprísni, aby zabránila vzniku bubliny. Je teda možné, že sa zníži frekvencia oznamovania nových zámerov, každopádne to však nebude obrovský prepad, ako to bolo v roku 2008. Zatiaľ sa dobre darí aj investorom na poli kancelárskych nehnuteľností, keďže Bratislava má stále relatívne dobré štatistiky neobsadenosti administratívnych priestorov. V novom roku by mali odštartovať vyššie spomínané projekty v downtowne, príp. na Mlynských Nivách (nové Apollo Business Center), nové kancelárske komplexy sa zrejme oznámia na pravom brehu Dunaja - detaily sa odhalia v prípade Einparku alebo (pravdepodobne) aj Nového Lida. Jedným z trendov súčasnosti je aj oznamovanie "megaprojektov", kam možno zaradiť Euroveu, SkyPark či Stanicu Nivy, zaostávať nebude ani rok 2017 - už čoskoro by sa zrejme mali objaviť detaily k ďalším fázam Slnečníc, Nového Lida, Cvernovky (Ružový hrad), v blízkej dobe by sa mali zrejme oživiť aj prípravy novej štvrte na Pasienkoch v Novom Meste. Zatiaľ sa nahlas nekomunikujú ani zámery na mieste petržalského priemyselného areálu Matador či v centrálnom petržalskom koridore popri pripravovanej električkovej trati, no vzhľadom na postupné ujasňovanie jej prevádzkových parametrov sa zrejme čoskoro odomkne aj toto územie. Realitný vývoj tak zrejme bude pokračovať vo vysokej dynamike, hoci pri o niečo menšej intenzite oznamovania nových zámerov, na druhej strane sa však bude viac projektov realizovať. Veríme, že v duchu aktuálnych trendov bude kvalita týchto projektov postupne rásť, a Bratislava si posilní svoj obraz moderného mesta, ktoré sa vzdáva zbytočnej nostalgie za dávnymi dobami a mení sa na dynamickú, živú a ambicióznu metropolu.

PF 2017!

______________________

Tím Bratislava YIMBY

Zdieľať na Google Plus
    Blogger koemntár
    Facebook komentár

2 komentárov: