TREND konferencia Reality a development 2016: Rastieme, čo bude ďalej?

19.5.2016 sa v priestoroch hotela DoubleTree konala ďalšia Trend konferencia venovaná realitám a developmentu. Po minuloročnej s podtitulom "Neprepáľme to znova" sa tá posledná pýta, čo bude ďalej - Slovensko a zvlášť Bratislava zažíva obdobie mimoriadneho rozvoja, ktorý pripomína predkrízové obdobie. Mnohí sa preto oprávnene pýtajú, dokedy bude toto úspešné obdobie trvať a ako sa zabezpečiť pred budúcou recesiou. Okrem toho, v poslednej dobe sme svedkami čoraz viac rastúceho záujmu o mesto a mestské témy, pričom témou je nielen kvalitný územný rozvoj, ale aj otázka stavu verejných priestranstiev, čo je vážny bratislavský problém. Okolo týchto tém bola postavená aj konštrukcia štyroch diskusných panelov, v rámci ktorých vystúpili viacerí význační a mimoriadni hostia, ktorí vďaka svojim fundovaným príspevkom a skúsenostiam priniesli mnohé nové pohľady a názory.

Zdroj / Source: Milan David via TRENDReality.sk

Program a hostia konferencie Reality a development 2016:

1. diskusný panel: ŠŤASTNÝ DEVELOPER I MESTO?

  • Ivo Nesrovnal, primátor hlavného mesta, Bratislava
  • Milan Murcko, generálny riaditeľ, YIT Slovakia
  • Daniela Strassl, vedúca Stratégie nehnuteľností, mesto Viedeň
  • Radoslav Števčík, starosta mestskej časti Bratislava – Staré Mesto
  • Roman Talaš, partner, Siebert + Talaš
  • moderoval: Ľuboš Mistrík, šéfredaktor, TREND Reality

2. diskusný panel: KOMERČNÉMU BIZNISU SA DARÍ
  • Pavol Adamec, autor a partner, City Arena Trnava
  • Jakub Gossányi, Development manager, HB Reavis
  • Rastislav Chovanec, štátny tajomník Ministerstva hospodárstva SR
  • Dušan Krkoška, underwriter, Allianz – Slovenská poisťovňa
  • Martin Mendel, Counsel, Dentons
  • moderovala: Pavlína Hajnová, Centers

3. diskusný panel: VEREJNÝ PRIESTOR. NO A?
  • Martin Barry, riaditeľ, reSITE
  • Martin Beďatš, vedúci útvaru hlavného architekta, Trenčín
  • Dana Čahojová, starostka mestskej časti Bratislava – Karlova Ves
  • Olga Petkova, riaditeľka, Finep SK
  • moderoval: Matej Šišolák, vedúci redakcií Jaga Media, Jaga Group

Prednáška: RECESIA NA OBZORE?
  • Juraj Valachy, analytik, Tatra banka

4. diskusný panel: KUPUJTE BYTY, NEBUDÚ!
  • Radovan Benčík, starosta, Chorvátsky Grob
  • Michal Padych, Business Development, Penta Investments
  • Martin Porada, managing director, 2create
  • Pavel Pelikán, výkonný riaditeľ, J&T Real Estate
  • moderoval: Ľuboš Mistrík, šéfredaktor, TREND Reality

Prvý panel odštartovala Daniela Strassl, pôsobiaca na viedenskej radnici, venujúca sa strategickým materiálom v oblasti nehnuteľností a územného rozvoja. Prítomných zoznámila so súčasnou situáciou Viedne - už v roku 2030 by mesto malo dosiahnuť hranicu 2 milióny obyvateľov, čo predstavuje obrovské nároky na výstavbu nových bytov, ktorých je ročne cca 10-13 000. Aby Viedeň tento nápor zvládla, pristúpila k vypracovaniu strategických materiálov (STEP 2025: Urban Development Plan, City of Vienna Real Estate Strategy a rozličné nové nástroje pre územné plnovanie), ktoré umožňujú efektívnu komunikáciu medzi mesto, developermi, ale aj občanmi, čo zaručuje spokojnosť súkromnej sféry, ako aj mesta, ktoré má vplyv nad udržovaním požadovanej kvality nového developmentu (treba podotknúť, že mesto Viedeň vlastní asi polovicu plochy všetkých pozemkov v meste). Moderátor panelu Ľuboš Mistrík toto vystúpenie dobre zhrnul vo forme dvoch slov - jasné pavidlá. Na pani Strassl sa pokúsil nadviazať primátor Bratislavy Ivo Nesrovnal, keď uviedol, že Bratislava stále zápasí s postsocialistickým dedičstvom, ktoré sa prejavuje vo financiách, kompetenciách a politickým statusom mesta. Napriek tomu naznačil, že mesto sa snaží strategicky uvažovať, pripravuje určité strategické dokumenty (napríklad koncept výškovej regulácie) a v súčasných podmienkach využíva inštitút záväzných stanovísk na vybojovanie lepších podmienok od developerov pri jednotlivých projektoch, čo je developermi kritizované. Nepriamo to naznačil vo svojej vynikajúcej prednáške aj generálny riaditeľ YIT Slovakia, Ing. Milan Murcko, keď vysvetlil, že tak trh, ako aj územný plán by nemal fungovať ako lineárny systém (takto to nakreslíme a takto to bude), ale ako komplexný adaptívny systém, teda byť schopný reakcie na aktuálne podmienky. Tak to v súčasnosti nie je a reštriktívna politika územného plánovania má negatívne dosahy na kvalitu života, ale napríklad aj na ceny bytov. Ceny totiž nie sú výsledkom ľubovôle developera, ale trhových podmienok, a aj predlžovanie výstavby a lehôt má na ceny výrazný vplyv. Pán Murcko predniesol aj zaujímavý názor, že na to, aby sa v Bratislave dosiahla dostupnosť bývania porovnateľná s Viedňou, bude do roku 2035 potrebné vybudovať byty pred 125-tisíc nových obyvateľov. Následne sa na pretras intenzívnejšie dostala téma pripravovaného poplatku za rozvoj, čoho sa dotkol primátor Nesrovnal, nasledujúci panelista, architekt Roman Talaš, ale aj starosta Radoslav Števčík. Predovšetkým zástupcovia súkromných firiem sa vyjadrili, že v súčasnej podobe nie je zákon o tomto poplatku nastavený správne, keďže mu chýba adresnosť, súbeh i transparentnosť (M. Murcko).

V druhom paneli s podtitulom "Komerčnému biznisu sa darí", sa opäť predstavili odborníci z praxe. Na začiatok moderátorka Pavlína Hajnová z analytickej spoločnosti Centers upozornila na nutnosť adaptácie v tomto biznise. V podobnom duchu sa vyjadril aj J. Gossányi z HB Reavis, keď podotkol, že hoci si spoločnosť HB Reavis uvedomuje nasýtenosť retailového trhu v Bratislave, pripravované nákupné centrum Stanica Nivy sa snažia nastaviť tak, aby bolo prístupné pre každého a vychádzalo z potrieb čo najširšej komunity. Okrem toho vyslovil presvedčenie o úspechu Stanice Nivy, keďže podľa neho zanikne "škaredá komunistická stanica" a vznikne špičkový priestor lákajúci ľudí nielen kvôli dopravnej funkcii, ale aj nákupno-rekreačnej. Potrebu multifunkčnosti nákupných centier pripomenul aj Pavol Adamec zo City Arena Trnava. V nasledujúcich príspevkoch panelisti rozoberali otázky konkurencie a preťahovania nájomcov, záverom bolo, že je potrebné ponúknuť kvalitnejší produkt. Rastislav Chovanec z Ministerstva hospodárstva SR upozornil na možný rozvoj v oblasti výstavby centier zdieľaných služieb a Dušan Krkoška z poisťovne Allianz sa dotkol nedávno medializovaných prípadov narušenej statiky budov s tým, že na tento aspekt sa dáva väčší pozor. 

Po obedovej prestávke sa spustil tretí panel, venujúci sa verejnému priestoru, ktorý odštartoval dynamickou prednáškou americký landscape architekt Martin Barry, ktorý je okrem iného aj spoluorganizátorom špičkovej pražskej konferencie reSITE. Na príkladoch zo svojej kariéry ukázal, ako vytvárať špičkové verejné priestory, ktoré musia byť výsledkom spolupráce čo najviac strán - verejnej správy, verejnosti i developerov. Tento postup funguje pomerne úspešne v Severnej Amerike, kde si samosprávy aj developeri uvedomujú hodnotu špičkových verejných priestranstiev, ktoré do miest lákajú talentovaných ľudí. Zložitejšie je toto chápanie v našom prostredí a tento nedostatok sa snaží prekonať práve konferencia reSITE. Mimochodom, Martin Berry pripomenul jeden z našich obľúbených výrokov, ku ktorému sa Bratislava YIMBY bezvýhradne hlási - "Ak chcete ochrániť prírodu, tak sa od nej držte ďalej. Žite v meste, čo najviac v centre" (Edward Glaeser). Úlohu samosprávy byť tvorcom a lídrom procesov, vedúcim ku skvalitňovaniu verejných priestranstiev, pripomenula aj starostka Karlovej Vsi Dana Čahojová, ktorá zároveň upozornila na nízku odbornosť na príslušných miestach. Podobne to komentoval aj Martin Beďatš, vedúci Útvaru hlavného architekta v Trenčíne, ktorý napriek úspešnému projektu Trenčín SiTy pripustil, že takéto útvary sú značne poddimenzované. Na nekvalitný územný plán sa posťažovala aj Olga Petkova, riaditeľka FINEP SK (hoci na otázku autora týchto riadkov, či si myslí, že by bratislavské projekty FINEPu dostali povolenie, keby existoval kvalitný územný plán, odpovedala veľmi vyhýbavo a v podstate za ne nemôžu, lebo zlý stav spôsobili iní). Na záver Martin Barry uviedol, že najdôležitejšie je zmeniť prístup a začať sa venovať viac kooperácii. 

Medzi tretím a štvrtým panelom sa konala prednáška analytika z Tatra Banky Juraja Valachyho, ktorý sa snažil odpovedať na otázku, či už je recesia na obzore. Hoci svetový vývoj tomu zatiaľ nenasvedčuje (za predpokladu, že nenastane Brexit), že by v horizonte jedného roka mala nejaká recesia prísť, p. Valachy pripomenul, že rast je viditeľný vo všetkých sektoroch na Slovensku, okrem stavebníctva. Pre Slovensko sú tak v tejto chvíli oveľa dôležitejšie reformy, ktoré by okrem iného prispeli k riešeniu blížiacej sa demografickej krízy.

Posledný, štvrtý panel, priniesol zaujímavú diskusiu o rezidenčnom developmente. Na úvod Michal Padych z Penta Investments ukázal, ako rezidenčný trh reaguje na spoločenské zmeny, napríklad na rozvodovosť a úpadok nukleárnej rodiny, ktorý nahráva rozvoju bývania v mestách. Suburbanizácia sa čoraz viac ukazuje ako slepá ulička vývoja, čo sa stalo aj témou ďalšej diskusie. Medzičasom však predstavil Martin Porada zo spoločnosti 2create softvér, generujúci dátové výstupy o cenách nehnuteľností a upozornil, že pre rozhodovanie investorov a developerov sú kvalitné dáta základ (pričom za nás dodávame, že to platí aj pre samosprávy).  Po ňom predstavil svoju víziu rezidenčného developmentu Pavel Pelikán z J&T Real Estate, keď podobne ako Michal Padych zdôraznil schopnosť projektov adaptovať sa na aktuálne zmeny a vývoj. Ako posledný so svojou prednáškou vystúpil Radovan Benčík, starosta Chorvátskeho Grobu, kam patrí aj predmestská štvrť Čierna Voda. Situáciu v tejto obci starosta definoval ako "deep shit", Čiernu Vodu ako príklad nezvládnutého urbanizmu a ako kritické označil aj územné plánovanie, vďaka ktorému sa v území nakreslili plochy pre 40 000 bytov. Okrem toho, mnoho ľudí sa v prípade tohto predmestia ocitlo v zajatí "hypotekárneho geta". Následne sa rozpútala živá diskusia, kde Pavel Pelikán zdôraznil, že mesto treba zahusťovať, ale ako pripomenul Michal Padych, územný plán Bratislavy má nakreslených toľko plôch pre občiansku vybavenosť, ako pre mesto o veľkosti Viedne, čo zhoršuje situáciu. Okrem toho upozornil, že v tejto súvislosti má Bratislava hlavné slovo (alebo by mala mať) aj pri plánovaní suburbií. V konečnom dôsledku to bude mať benefity pre mesto, keďže podľa starostu Benčíka v suburbiách z dôvodu chýbajúcej občianskej vybavenosti, ale aj priestorov pre ňu, možno pozorovať trend návratu do Bratislavy. 

Celkovo bola TREND konferencia 2016 opäť veľmi prínosným náhľadom do súčasnej situácie na realitnom trhu a všeobecných trendoch v developmente, urbanizme a rozvoji mesta. Súčasný mimoriadny stavebný rozvoj Bratislavy(ale aj iných miest) je rezonujúcou témou, ale rovnako ňou je aj chystaný Zákon o poplatku za rozvoj, ktorý sa niesol celou konferenciou. Tejto téme sme sa už venovali aj v rámci Bratislava YIMBY, a už vtedy bolo upozorňované, že táto dobrá myšlienka bude mať v súčasnej podobe skôr škodlivý efekt. Prítomní zástupcovia samospráv priznali, že sa budú tento nástroj snažiť využívať pokiaľ možno na maximum, čo by sa mohlo negatívne odraziť na koncovej cene pre zákazníka. To môže ďalej kriviť tak potrebné obrusovanie hrán medzi verejnou sférou, súkromnou sférou a širokou verejnosťou a podkopať kolená možnej kooperácii, ktorá, ako sa čoraz viac ukazuje z príkladom po celom svete, je základom pre úspešnosť miest a zvyšovanie kvality života v nich. 

Za možnosť zúčastniť sa konferencie ďakujeme Ľubošovi Mistríkovi, šéfredaktorovi portálu TRENDReality.sk

Prečítajte si aj záznam z konferencie od TRENDReality.sk

(ag)
Zdieľať na Google Plus
    Blogger komentár
    Facebook komentár

0 komentárov:

Zverejnenie komentára